Sabemos que não há previsão legal expressa para a notificação prévia ao locatário sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia ou cheia, contudo a notificação é elemento obrigatório para a validade da posterior ação de despejo. Sua única exceção à necessidade de notificação premonitória é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação

Este entendimento foi fixado pela 3ª turma do STJ ao manter acórdão do TJ/MG que, em razão da não comprovação de notificação prévia ao locatário, declarou extinta uma ação de despejo. Na ação em destaque, a autora confirma que não havia mais interesse no aluguel, contudo, apesar da resistência do locatário em desocupar o imóvel, pleiteou que o mesmo fosse condenado a sair.

O Magistrado sentenciou a rescisão do contrato e abriu prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, porém o Tribunal de Justiça do estado de Minas Gerais (TJMG) extinguiu a ação por falta de notificação do locatário.

Em recurso ao Supremo Tribunal de Justiça, a locadora alegou a falta de previsão legal expressa de que a notificação prévia seja indispensável para o ajuizamento da ação de despejo. Segundo a recorrente, a notificação premonitória é suprida pela citação do réu na ação judicial, momento a partir do qual ele pode desocupar o imóvel ou, dentro do prazo legal, apresentar defesa.

Em decisão, a Ministra, Nancy Andrighi, alegou que a jurisprudência do STJ sobre essa questão já apontava, ainda que de forma indireta, para o caráter indispensável da notificação premonitória ao locatário, inclusive com o uso de expressões como “necessária” e “obrigatória” em tais hipóteses.

A relatora também mencionou entendimentos da doutrina no sentido da necessidade da notificação prévia na denúncia vazia do contrato com prazo indeterminado.

“Como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.”

Ainda de acordo com a Ministra, a moderna doutrina do direito civil tem considerado a existência de um princípio – ou subprincípio – do aviso prévio a uma sanção, baseado na boa-fé objetiva, no contraditório e na ideia de vedação da surpresa.

Essa matéria foi objeto de discussão no REsp 1.812.465